Калькулятор єОселя: платіж під 3% і 7% та ліміти програми
Скільки платити до й після 10-го року — і чи пройде ваше житло за площею та ціною.
Результат
Розрахунок має інформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Остаточні умови визначає договір із банком, а реальну вартість кредиту — паспорт споживчого кредиту.
Нормативна база
Умови доступного іпотечного кредитування, затверджені постановою КМУ від 02.08.2022 № 856, у редакції постанови № 794 від 17.06.2026 (чинна з 17.07.2026): п. 3 — категорії, п. 8 — вимоги до позичальника, п. 9 — вимоги до житла, п. 10 — ставки, строк, внесок, площа, гранична ціна, комісії й страхування. Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами — наказ Мінрозвитку, розрахований станом на 01.07.2026 (№ 1397 від 16.07.2026). Допомога ВПО й мешканцям прифронтових територій — Порядок, затверджений постановою КМУ від 13.08.2025 № 998 (зі змінами № 1150 від 15.09.2025 і № 635 від 20.05.2026): п. 1 — хто має право, п. 2 — 70% першого внеску від не більш як 30% вартості житла до 2 млн грн, 70% платежів першого року за базовою ставкою до 150 тис. грн, до 40 тис. грн на комісію й послуги третіх осіб, п. 3 — умова відсутності іншого житла. Перевірено 2026-09-23.
Чого калькулятор не бачить
Власних правил банку: мінімального віку 21 рік, стелі суми 5–6 млн грн, вимог до доходу. Оціночної вартості: якщо ціна за договором вища за оцінку, різницю доплачуєте ви. Черги на допомогу ВПО: кошти виплачує Пенсійний фонд у межах бюджету, заяви розглядають щотижня за черговістю. Переліку громад, де йдуть бойові дії, — його треба звірити окремо. Порівняти з ринковим кредитом можна в кредитному калькуляторі.
Питання й відповіді
Чому платіж за єОселею зростає через 10 років?
За постановою КМУ № 856 базова ставка 7% діє перші десять років, а з першого дня одинадцятого року — 10%. Для пільгових категорій компенсована ставка відповідно 3% і 6%. Ануїтет перераховується на залишок боргу, тому платіж стає більшим.
Який мінімальний перший внесок?
Не менше 10% вартості житла для позичальника віком до 25 років включно і не менше 20% — з 26 років. Банк може вимагати більше за власними правилами.
Яку квартиру можна купити за програмою?
Площа — в межах норми: 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сімʼю з двох-трьох осіб і ще 21 м² на кожного наступного, але не більше 115,5 м². Для новобудов допускається перевищення до 10%, для старшого житла — ні. Ціна м² не може перевищувати граничну більш ніж на 10%.
Як визначається гранична ціна квадратного метра?
Це опосередкована вартість спорудження житла у вашому регіоні, яку щокварталу затверджує Мінрозвитку, помножена на два. Для Києва станом на 01.07.2026 — 63 604 грн/м².
До якого віку можна взяти кредит?
Позичальнику має бути щонайменше 18 років на дату договору і не більше 70 на дату повного погашення. Тому строк для людини 55 років — не довше 15 років.
Скільки держава доплатить ВПО за єОселею?
За постановою КМУ № 998 — 70% першого внеску, але рахують його не більше ніж від 30% вартості житла; 70% платежів першого року за базовою ставкою, не більше 150 000 грн; і до 40 000 грн на комісію банку, нотаріуса, оцінку та страховку. Житло має коштувати не більше 2 млн грн. Приклад: квартира за 2 000 000 грн, внесок 30%, ануїтет на 20 років — 420 000 грн на внесок, 91 175 грн за перший рік платежів і до 40 000 грн на витрати, разом до 551 175 грн.
Хто може отримати допомогу за постановою № 998?
Внутрішньо переміщені особи на обліку та мешканці прифронтових територій, у яких ні в самих, ні в членів сімʼї немає житла на підконтрольній території (крім зони бойових дій і окупації) і які не відчужували житло протягом 36 місяців. Кошти виплачує Пенсійний фонд у межах бюджету, заяви розглядають за черговістю.
Як підготувати дані для розрахунку
Перед використанням калькулятора зберіть точні відомості про житло. Загальна площа квартири чи будинку вказана в технічному паспорті. Вік будинку — це кількість повних років з дати прийняття в експлуатацію, а не з початку будівництва. Для новобудов або майнових прав на ще не збудоване житло вказуйте вік будинку 0. Ці дані критично важливі для режиму «Про», оскільки від них залежить, чи пройде обʼєкт за вимогами програми.
Вартість житла — це ціна, про яку ви домовляєтесь із продавцем. Однак банк орієнтуватиметься на оціночну вартість, визначену незалежним експертом. Якщо ціна за договором виявиться вищою за оцінку, різницю доведеться покрити власним коштом понад перший внесок. Калькулятор цього не враховує, тому варто закладати таку ймовірність у свій бюджет, особливо при купівлі на вторинному ринку.
Додаткові витрати, такі як комісії банку, страхування, послуги нотаріуса та оцінювача, є обовʼязковою частиною угоди. Постанова обмежує розмір комісій та страхового тарифу, але їхня точна величина залежить від банку. Щоб отримати реалістичний розрахунок, дізнайтеся ці відсотки в обраному банку-партнері програми та вкажіть їх у відповідних полях калькулятора.
Як читати та перевіряти результат
Результати розрахунку в режимі «Стандарт» дають змогу швидко оцінити фінансове навантаження: щомісячний платіж до та після десятого року кредитування і загальну переплату. Зверніть увагу на суму компенсації від держави для пільгових категорій — це вартість підтримки, яку ви отримуєте. Якщо строк кредиту менший за десять років, платіж з одинадцятого року не розраховується, бо ставка не встигне зрости.
Режим «Про» показує, чи відповідає обране житло та умови кредитування нормам постанови. Якщо калькулятор блокує розрахунок і показує помилку, це означає, що банк, найімовірніше, відмовить у кредиті за програмою на таких умовах. Уважно прочитайте текст помилки: він пояснює, яку саме вимогу порушено — щодо площі, ціни, віку будинку чи позичальника. Це допоможе скоригувати параметри пошуку житла.
Окрім помилок, калькулятор може показувати попередження. Вони не блокують розрахунок, але звертають увагу на важливі нюанси. Наприклад, нагадують, що для ВПО немає компенсації ставки до 3%, або що пільгова ставка для військових, медиків, педагогів та науковців діє лише доти, доки вони належать до відповідної категорії. Ці повідомлення варто сприймати серйозно при плануванні довгострокових зобовʼязань.
Ще питання
Що означає «ануїтет» і «рівні частки тіла»?
Це дві різні схеми погашення кредиту. При ануїтеті ви щомісяця сплачуєте однакову суму, яка покриває і відсотки, і частину боргу. При погашенні рівними частками щомісяця повертається однакова частина тіла кредиту, а відсотки нараховуються на залишок, тому перший платіж є найбільшим і з часом зменшується.
Чи можна погасити кредит достроково?
Умови програми, затверджені постановою, не забороняють дострокового погашення. Однак конкретні умови, зокрема наявність можливих комісій за таку операцію, слід уточнювати безпосередньо в банку, з яким ви укладаєте кредитний договір. Ці деталі зазвичай прописані у паспорті споживчого кредиту.
Калькулятор показує, що я проходжу. Чи означає це, що мені точно дадуть кредит?
Ні, не означає. Калькулятор лише перевіряє відповідність житла та умов нормам постанови. Банк додатково аналізуватиме вашу платоспроможність, кредитну історію та може мати власні, суворіші вимоги до позичальника, віку чи суми кредиту, яких калькулятор не бачить. Позитивний розрахунок — це лише перший крок.
Що робити, якщо вартість житла перевищує граничну?
Якщо вартість житла або ціна квадратного метра перевищує граничну більш ніж на 10%, таке житло не підпадає під умови програми. Калькулятор у режимі «Про» покаже помилку. Якщо ж перевищення менше, частина вартості, що виходить за нормативну, має бути покрита першим внеском. Калькулятор перевіряє, чи достатній ваш внесок для цього.