Калькулятор «оренда чи купівля»: аналіз окупності нерухомості та ROI
Скільки насправді приносить квартира — після податку, простою й ремонту.
Результат
Розрахунок має інформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Орендну ставку, простій і витрати на утримання звіряйте з ринком конкретного району або з рієлтором.
Нормативна база
Методики інвестиційного аналізу нерухомості: Gross Yield, Net Yield, Capitalization Rate — загальноприйняті показники, а не державні нормативи, тому вкладки «Про» тут немає. Оподаткування доходу від надання майна в оренду — Податковий кодекс України, ст. 170.1 (ПДФО 18%) та п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX (військовий збір 5%). Перевірено 2026-08-01.
Дві дохідності, і різниця між ними велика
Валова дохідність — це та цифра, якою оперують оголошення й ріелтори: річна орендна плата, поділена на вартість квартири. Виглядає бадьоро, але ігнорує все, що коштує грошей.
Чиста дохідність (ROI) враховує податок з оренди, місяці простою між орендарями, ремонт, техніку й страхування. Саме вона показує, що квартира приносить насправді — і зазвичай вона на третину нижча за валову.
Податок 23% з'їдає майже чверть
Дохід фізичної особи від здавання житла оподатковується: ПДФО 18% плюс військовий збір 5%. Здавання «в конверті» без декларування — не економія, а відкладений ризик: при виявленні податкова донарахує зобов'язання зі штрафом і пенею.
Чесна відповідь — це два числа, а не вердикт
Калькулятор навмисно не каже «купуйте» чи «орендуйте». Порівняння залежить від того, що ви зробили б з грошима інакше: депозит під 14% річних не потребує ані пошуку орендарів, ані ремонту після виїзду, ані сплати комунальних у порожні місяці. Нерухомість дає натомість захист від інфляції та потенційне зростання вартості. Тому тут дві дохідності поруч — рішення за вами.
Чого калькулятор не бачить
Ліквідності. Депозит можна забрати за день, квартиру — продають місяцями й часто з дисконтом. Також не враховано витрат на саму купівлю: послуги нотаріуса, збір до Пенсійного фонду 1%, держмито, а при подальшому продажі — ПДФО, якщо не витримати трирічний строк володіння. Модель не передбачає ані падіння цін, ані змін на ринку оренди.
Питання й відповіді
Яка нормальна окупність житлової нерухомості в Україні?
Орієнтовно 10–14 років, що відповідає чистій дохідності приблизно 7–10% річних. Конкретна цифра сильно залежить від міста, класу житла та частки простою.
Чим валова дохідність відрізняється від чистої?
Валова рахується як річна оренда до вартості обʼєкта й ігнорує витрати. Чиста враховує податок, простій, ремонт і страхування — і завжди виходить помітно нижчою.
Чи оподатковується дохід від здавання квартири?
Так. Фізична особа сплачує ПДФО 18% та військовий збір 5% — разом 23% від суми орендної плати.
Що вигідніше — квартира чи депозит?
Це залежить від ваших чисел. Порівнювати треба чисту дохідність нерухомості разом із очікуваним зростанням ціни проти ставки за депозитом, враховуючи ще й різницю в ліквідності та клопоті.
Як підготувати дані для розрахунку
Щоб отримати реалістичну картину, важливо зібрати точні вихідні дані. Поле «Витрати власника за рік» — одне з ключових. Сюди варто закласти не лише очевидний податок на нерухомість, а й вартість періодичного косметичного ремонту, оновлення зношеної техніки, страхування майна та відповідальності. Сума в 25 000 гривень є лише прикладом; для вашого об'єкта вона може бути як меншою, так і значно більшою.
Простій між орендарями — неминуча частина бізнесу. Вказувати нуль місяців — надто оптимістично. Навіть при високому попиті пошук нового орендаря, підготовка квартири та укладення договору займають час. Закладіть хоча б один місяць простою на рік, щоб розрахунок був ближчим до реальності. Також врахуйте, що в цей період комунальні послуги доведеться сплачувати вам.
Оцінюючи потенційне зростання ціни житла, будьте консервативними. Ринок нерухомості циклічний і схильний до коливань. Замість того, щоб вводити бажаний відсоток, дослідіть динаміку цін на схожі об'єкти у вашому районі за останні кілька років. Це допоможе уникнути надмірно оптимістичних прогнозів, які можуть спотворити кінцевий результат аналізу.
Інтерпретація результатів: на що звернути увагу
Отримавши розрахунок, зосередьтеся на показнику «Чиста дохідність (ROI)». Саме він, а не валова дохідність, відображає реальний заробіток від інвестиції. Якщо чиста дохідність виявилася від'ємною, це означає, що ваші витрати, включно з податками та простоєм, перевищують дохід від оренди. Такий об'єкт наразі є збитковим з погляду грошового потоку.
Порівняння «Сукупної дохідності» з «Альтернативою» — ключовий момент аналізу. Якщо дохідність депозиту чи ОВДП вища, варто замислитись. Такі інструменти не потребують управління, пошуку орендарів та ремонтів. Нерухомість може бути привабливішою, якщо її сукупна дохідність значно перевищує альтернативну, компенсуючи додаткові ризики та клопіт.
Пам'ятайте, що калькулятор не враховує витрат на саму купівлю: послуги нотаріуса, збір до Пенсійного фонду та держмито. Ці суми можуть становити кілька відсотків від вартості житла і впливають на загальну рентабельність, тому їх варто враховувати у вашому фінальному рішенні окремо від цього розрахунку.
Ще питання
Що робити, якщо чиста дохідність вийшла від'ємною?
Це сигнал, що об'єкт генерує збитки. Проаналізуйте, чи можна підвищити орендну плату, не збільшивши простій, або оптимізувати річні витрати. Якщо це неможливо, інвестиція може бути виправданою лише за умови значного очікуваного зростання вартості самого активу.
Як врахувати податок на нерухомість у розрахунку?
Суму податку на нерухомість, якщо він застосовується до вашого житла, слід додати до загальної суми у полі «Витрати власника за рік». Калькулятор не обчислює цей податок автоматично, оскільки він залежить від площі об'єкта та місцевих рішень.
Чому строк окупності показує прочерк?
Прочерк у полі «Строк окупності» з'являється, коли чистий річний дохід від оренди є нульовим або від'ємним. Це означає, що за поточних умов інвестиція не окупається за рахунок орендних платежів, оскільки витрати дорівнюють або перевищують доходи.
Коли варто звернутися до фахівця з нерухомості?
Якщо ви не впевнені в оцінці ринкової вартості оренди, потенціалу зростання ціни або ліквідності об'єкта. Професійний ріелтор або інвестиційний консультант допоможе з аналізом ринку, виявленням прихованих ризиків та формуванням більш точних вихідних даних.